Comment économiser 15 000 $ de prime SCHL en misant 20% de mise de fonds ?

L’objectif de tout acheteur discipliné au Québec est clair : éviter de payer la prime d’assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Cette prime, qui peut facilement dépasser 15 000 $ sur une propriété de valeur moyenne, est souvent perçue comme un coût inutile, une pénalité pour ceux qui n’ont pas réussi à amasser la fameuse mise de fonds de 20 %. La sagesse populaire dicte donc d’atteindre ce seuil à tout prix, en vidant ses REER, en sollicitant des dons ou en retardant son projet d’achat.

Pourtant, cette vision est incomplète. En tant que stratège hypothécaire, mon approche est purement mathématique. La question n’est pas « faut-il éviter la prime SCHL ? », mais plutôt « à quel coût ? ». La stratégie optimale ne consiste pas à éviter aveuglément cette dépense, mais à réaliser un arbitrage éclairé. Il s’agit de comparer froidement l’économie réalisée sur la prime aux coûts et avantages cachés d’un prêt dit « conventionnel » : un taux d’intérêt potentiellement plus élevé, un coût d’opportunité sur vos placements sacrifiés, mais aussi une flexibilité accrue avec un amortissement sur 30 ans.

Cet article n’est pas un plaidoyer pour ou contre la mise de fonds de 20 %. C’est un guide stratégique qui vous donnera les outils pour effectuer votre propre calcul. Nous analyserons les mécanismes financiers qui se cachent derrière cette décision, des nouvelles règles du RAP et du CELIAPP jusqu’aux subtilités des évaluations bancaires. L’objectif est de transformer une décision émotionnelle en une équation financière que vous pouvez résoudre, vous permettant ainsi de faire le choix le plus rentable pour votre situation personnelle.

Pour vous guider dans cette analyse stratégique, nous allons décortiquer chaque variable de l’équation. Cet article est structuré pour vous accompagner pas à pas dans l’arbitrage entre un prêt assuré et un prêt conventionnel.

Comment accumuler 40 000 $ à l’abri de l’impôt pour votre première maison avec le CELIAPP ?

Avant même de penser à puiser dans vos épargnes existantes, la première étape stratégique pour constituer une mise de fonds substantielle est d’exploiter le véhicule d’épargne le plus puissant jamais créé pour les premiers acheteurs au Canada : le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Son fonctionnement est une combinaison optimale des avantages du REER et du CELI. Les cotisations sont déductibles de votre revenu imposable, et les retraits (incluant les rendements) sont non imposables s’ils sont utilisés pour une propriété admissible.

Pour un individu, le plan est simple. Vous pouvez verser jusqu’à 8 000 $ par année, avec un plafond à vie de 40 000 $. Une stratégie efficace consiste à ouvrir un compte dès que possible, même avec un petit montant, pour commencer à accumuler les droits de cotisation. L’un des avantages fiscaux majeurs est la possibilité de reporter la déduction fiscale à une année où votre revenu sera plus élevé, maximisant ainsi le retour d’impôt.

Pour un couple de premiers acheteurs au Québec, le potentiel est doublé. Chaque conjoint peut ouvrir son propre CELIAPP, permettant d’accumuler un total de 80 000 $ à l’abri de l’impôt, en plus des rendements de placement générés. Cette somme seule peut représenter une part significative, voire la totalité, de la mise de fonds de 20 % requise sur de nombreuses propriétés. C’est l’outil de base pour quiconque planifie une acquisition à moyen terme, car il réduit directement le besoin de liquider d’autres actifs potentiellement plus performants.

Faut-il vider vos REER pour atteindre le 20% de mise de fonds ?

Une fois le potentiel du CELIAPP maximisé, la question se tourne vers le Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) via le Régime d’accession à la propriété (RAP). Historiquement, le RAP était l’outil principal. Aujourd’hui, il est devenu un puissant complément. L’arbitrage est ici essentiel : utiliser son REER pour l’immobilier signifie renoncer à des années de rendements composés à l’abri de l’impôt pour la retraite. C’est un coût d’opportunité non négligeable.

Le calcul doit être fait avec les nouvelles règles en tête. En effet, une mise à jour récente du budget fédéral a considérablement augmenté l’attrait du RAP. Pour les retraits effectués après le 16 avril 2024, il est maintenant possible de retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER pour un individu, contre 35 000 $ auparavant. Pour un couple, cela signifie un accès à 120 000 $ de mise de fonds, sans impôt immédiat.

La combinaison CELIAPP + RAP devient alors une force de frappe considérable. Un couple peut théoriquement mobiliser plus de 200 000 $ (80 000 $ de CELIAPP + 120 000 $ de RAP). Vider ses REER devient alors une décision stratégique. Si ce retrait vous permet de franchir le seuil des 20 % et d’économiser 15 000 $ de prime SCHL, le jeu peut en valoir la chandelle. Cependant, il faut aussi considérer la contrainte du remboursement du RAP, qui commence la deuxième année après le retrait et s’étale sur 15 ans. Ce remboursement n’est pas déductible d’impôt et viendra s’ajouter à vos charges mensuelles.

Pourquoi assurer la totalité de l’hypothèque n’est pas toujours nécessaire ?

Comprendre le rôle de l’assurance prêt hypothécaire est la clé de tout l’arbitrage. Beaucoup d’acheteurs croient à tort que cette assurance les protège en cas de défaut de paiement. La réalité est l’inverse : elle protège l’institution financière, pas l’emprunteur. C’est une police d’assurance que vous payez pour réduire le risque du prêteur. C’est pourquoi les banques peuvent offrir des conditions parfois plus avantageuses sur les prêts assurés.

Comme le résume très bien Desjardins, une des principales institutions financières au Québec :

Offerte par la SCHL ou par Sagen, l’assurance prêt hypothécaire permet à votre institution financière d’être protégée si vous ne la payez pas. Cette assurance est généralement exigée lorsque votre mise de fonds correspond à moins de 20% de la valeur reconnue de votre propriété.

– Desjardins, Guide de la mise de fonds pour l’achat d’une maison

La nuance cruciale se trouve dans les mots « valeur reconnue ». Il ne s’agit pas nécessairement du prix d’achat. L’obligation d’assurance est déclenchée par une seule variable mathématique : le ratio prêt-valeur (RPV). Si le montant de votre prêt représente plus de 80 % de la valeur de la propriété (telle qu’évaluée par le prêteur), l’assurance est obligatoire selon la loi fédérale. En dessous de ce seuil de 80 %, vous n’avez aucune obligation légale de la souscrire.

Assurer la totalité de l’hypothèque n’est donc nécessaire que dans un seul cas : lorsque vous ne pouvez ou ne voulez pas fournir une mise de fonds suffisante pour faire passer le RPV sous la barre des 80 %. C’est un mécanisme imposé, pas un choix. L’objectif de la stratégie des 20 % est donc de vous soustraire à cette obligation et de reprendre le contrôle des conditions de votre financement.

Pourquoi les taux des hypothèques conventionnelles sont-ils parfois plus élevés de 0,20% ?

Voici le cœur de l’arbitrage financier. Atteindre 20% de mise de fonds vous fait économiser la prime SCHL, un montant fixe et connu. Par exemple, pour un prêt de 500 000 $ avec une mise de fonds de 5 %, la prime s’élève à 4,00 % du montant emprunté, soit 20 000 $ qui s’ajoutent à votre capital à financer. En versant 20 %, cette prime tombe à zéro. L’économie semble évidente.

Cependant, le marché hypothécaire a sa propre logique. Un prêt assuré par la SCHL est sans risque pour la banque. Pour attirer ces prêts « sûrs », les prêteurs offrent souvent leurs taux les plus compétitifs, parfois de 0,10 % à 0,25 % plus bas que pour un prêt conventionnel (non assuré). Ce dernier, bien que présentant un bon ratio prêt-valeur, représente un risque marginalement plus élevé pour le prêteur, qui se répercute parfois dans le taux.

Le calcul devient alors : l’économie sur la prime SCHL est-elle supérieure au surcoût des intérêts payés sur la durée du terme à cause d’un taux plus élevé ? Prenons un prêt de 500 000 $ sur 5 ans. Une différence de 0,20 % sur le taux représente environ 4 800 $ d’intérêts supplémentaires sur le terme. C’est moins que la prime de 20 000 $, mais cela réduit l’avantage net. L’arbitrage dépendra de l’écart de taux offert par votre prêteur au moment de la négociation.

Pour visualiser l’impact de la mise de fonds sur la prime, le tableau suivant est explicite. Il montre le pourcentage du prêt qui est ajouté en tant que prime, un coût qui est entièrement évité avec une mise de fonds de 20 %.

Comment réduire vos mensualités de 200 $ en étalant le prêt conventionnel sur 30 ans ?

L’un des avantages les plus significatifs et souvent sous-estimés d’un prêt conventionnel est l’accès à une période d’amortissement plus longue. Les prêts assurés par la SCHL sont strictement limités à un amortissement maximal de 25 ans. En revanche, avec une mise de fonds de 20 % ou plus, la porte s’ouvre à un amortissement sur 30 ans (et même 35 ans chez certains prêteurs non traditionnels).

Quel est l’impact concret ? Mathématiquement, étaler le remboursement du même capital sur une plus longue période réduit mécaniquement le montant de chaque versement. Pour un prêt de 500 000 $ à un taux de 4,5 %, passer d’un amortissement de 25 à 30 ans fait chuter la mensualité d’environ 285 $. Cette somme, libérée chaque mois, peut servir à d’autres objectifs : épargne, investissement, ou simplement améliorer sa qualité de vie. C’est un gain de flexibilité et de liquidité considérable.

Certes, un amortissement plus long signifie que vous paierez plus d’intérêts au total sur la vie du prêt, car le capital diminue plus lentement. Cependant, rien ne vous empêche d’effectuer des remboursements anticipés ou d’augmenter vos paiements si votre situation financière s’améliore. L’amortissement de 30 ans doit être vu comme un filet de sécurité pour vos liquidités mensuelles, pas comme une obligation. Cette flexibilité est un luxe que seuls les prêts conventionnels peuvent offrir, et c’est un argument de poids dans l’arbitrage pour atteindre les 20 % de mise de fonds.

L’erreur de penser que votre mise de fonds couvre tout si l’évaluation est basse

C’est le piège le plus courant et le plus coûteux. Vous avez travaillé d’arrache-pied, accumulé 100 000 $ pour acheter une maison de 500 000 $, soit exactement 20 %. Vous signez l’offre d’achat, confiant d’éviter la prime SCHL. Puis, le verdict de l’évaluateur mandaté par la banque tombe : la propriété n’est évaluée qu’à 480 000 $. Le château de cartes s’effondre. Pourquoi ? Parce que la banque calcule le ratio prêt-valeur sur la base du plus bas des deux montants : le prix d’achat ou la valeur d’évaluation.

Dans ce scénario, votre prêt requis est de 400 000 $ (500k$ – 100k$). Mais pour la banque, ce prêt de 400 000 $ est rapporté à une valeur de 480 000 $. Votre ratio prêt-valeur n’est plus de 80 %, mais de 83,3 % (400k$ / 480k$). Vous êtes de retour dans la zone de l’assurance obligatoire. Pour l’éviter, vous devriez maintenant trouver 16 000 $ supplémentaires pour que votre prêt ne soit que de 384 000 $ (80 % de 480 000 $).

Cette situation est particulièrement fréquente dans les marchés immobiliers en surchauffe où les offres multiples poussent les prix au-delà de la valeur marchande « objective ». La difficulté à réunir la mise de fonds initiale est déjà une réalité pour beaucoup, comme le montrent les données pour le Québec où 31% des acheteurs d’une première propriété ont eu besoin d’un don pour la constituer. Se voir demander un supplément imprévu à cause de l’évaluation peut faire dérailler tout un projet. Il est donc prudent de prévoir une marge de manœuvre et de ne pas viser le 20 % au dollar près.

Pourquoi la banque bloque l’accès à votre équité si vous dépassez 80% de financement ?

La différence entre un prêt assuré et un prêt conventionnel ne s’arrête pas au moment de l’achat. Elle a des implications profondes sur votre capacité à utiliser votre propriété comme un levier financier dans le futur. Lorsque votre prêt est assuré par la SCHL (donc avec un RPV initial de plus de 80 %), votre hypothèque est souvent placée dans une catégorie plus restrictive. Les banques sont beaucoup plus réticentes à vous permettre de refinancer votre prêt pour en extraire de l’équité, même si vous en avez accumulé au fil des ans.

La règle est clairement énoncée par les organismes fédéraux : si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez souscrire une assurance, et cette assurance « colle » à votre prêt. Même si, après 5 ans, votre RPV est tombé à 70 %, le fait que le prêt ait été assuré à l’origine peut limiter vos options. Vous voulez faire des rénovations et avez besoin de 50 000 $? Avec un prêt conventionnel, un refinancement simple est souvent possible. Avec un prêt assuré, la banque pourrait refuser et vous orienter vers une marge de crédit hypothécaire plus coûteuse ou un prêt personnel.

Dépasser la barre des 80% de financement vous enferme donc dans un cadre plus rigide. L’atteinte des 20% de mise de fonds n’est pas seulement une économie ponctuelle, c’est l’achat d’une flexibilité future. Pour ceux qui ont un prêt assuré et souhaitent accéder à leur équité, des stratégies existent pour accélérer le remboursement du capital et atteindre plus rapidement le seuil fatidique des 20% d’équité.

Quand retirer l’assurance SCHL de votre prêt : est-ce possible en cours de route ?

C’est une question fréquente chez les propriétaires qui, après quelques années, ont remboursé une part significative de leur prêt et voient leur équité dépasser les 20 %. Ils se demandent logiquement s’ils peuvent maintenant annuler cette assurance SCHL qu’ils continuent de financer. La réponse, malheureusement, est non. L’assurance SCHL, une fois souscrite, est intégrée au prêt pour toute sa durée. Elle ne peut être retirée en cours de route, même si votre ratio prêt-valeur tombe bien en dessous de 80 %.

La prime est soit payée en une fois chez le notaire, soit, dans 99% des cas, ajoutée au capital de votre prêt hypothécaire et amortie avec lui. Vous payez donc des intérêts sur la prime elle-même. La seule façon de se « débarrasser » de l’assurance est de refinancer complètement votre hypothèque une fois que vous avez plus de 20% d’équité. Cela implique de briser votre contrat actuel (avec pénalités potentielles) et d’en négocier un nouveau, cette fois en tant que prêt conventionnel.

Il existe cependant une nuance importante concernant la portabilité de la prime, comme le souligne une analyse d’experts du domaine :

La transférabilité offerte par la SCHL permet aux emprunteurs de récupérer une partie, ou la totalité, de la prime d’assurance déjà payée s’ils contractent un nouveau prêt hypothécaire assuré dans un délai déterminé.

– XpertSource, Guide sur l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL

Cette option s’applique si vous vendez votre maison et en achetez une autre, en contractant un nouveau prêt également assuré. Vous ne retirez pas l’assurance, mais vous en transférez le « crédit ». Pour un propriétaire qui reste dans sa maison, la seule porte de sortie reste le refinancement, une opération qui doit être calculée soigneusement pour s’assurer que les économies futures surpassent les pénalités de rupture.

Pour appliquer ces stratégies à votre situation, la prochaine étape est de réaliser une simulation personnalisée avec un stratège hypothécaire afin de faire le calcul le plus juste et rentable pour vous.